住宅(YSミニ辞典)
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住宅改修費支給制度(じゅうたくかいしゅうひしきゅうせいど) :
介護保険で、要介護・要支援と
認定された方に対し、手すりの取り付けや段差解消、床材の張替えなど厚生労働省告示で
定められた住宅改修に必要な費用について、住宅改修費の一部が補助される制度のこと。
いったん費用の全額を工事施工業者に対して支払ったうえで、
福祉事務所の長寿社会課などに申請し、審査のうえ介護保険から住宅改修費が支払われるが、
支給限度額が1住宅につき20万円と定められており、その9割相当額(18万円)が支給される。
ただし、介護保険料の滞納がある場合は、滞納の状況によって、
支払い額が9割相当額から7割相当額へ減額される。
なお、支給申請には介護サービス計画(ケアプラン)の作成を依頼している
居宅介護支援事業者の介護支援専門員(ケアマネージャー)が作成する
「改修が必要な理由書」や「改修前後の写真」等の書類が必要なので、
改修工事を計画している方は、必ず着工前に担当の介護支援専門員に相談する。
住宅供給公社(じゅうたくきょうきゅうこうしゃ) : 国及び地方公共団体の住宅政策の一翼を担う
公的住宅供給主体としての役割を果たすために、1965(昭和40)年6月に公布・施行された
地方住宅供給公社法に基づき設立された法人で、現在、47都道府県及び
公社法施行令で指定した10市において、57公社が設立されている。
また、地方公共団体等が設立した7の民法法人(公社・協会等)が同じ公的住宅供給主体として、
公社グループの一員に加わっている。
県住宅供給公社は、県の住宅政策の実施機関として、県民に「より快適な住まい」を提供するため、
県内各地で住宅・宅地の供給を行っている。県住宅供給公社が公庫建設資金を受けて
個人及び企業の社員用の「住宅」を建設し、これを「土地」と共に、
「住宅金融公庫購入資金融資付き」で譲渡、賃貸等を行う公的機関である。
特定優良賃貸住宅(特優賃)は、住宅を必要とする一定の基準の範囲の所得の方に、
県と国が家賃の一部を一定期間補助することにより、入居者の家賃負担を軽減するもので、
県住宅供給公社が管理をする民間の賃貸住宅である。
参 :
全国住宅供給公社等連合会(HP)、
土地開発公社
住宅クラウド(じゅうたくくらうど) : 住宅業務に係わる様々なシステムの利用者がインターネット回線を
用いて接続し、センターサーバー上に保持されているクラウドコンピューティングと言われる
形態のサービスを利用することで、一般財団法人住宅都市工学研究所による造語である。
住宅業界で利用されるコンピューティングというと、設計図を描く「
CAD」などがよく知られている。
こうしたシステムの中には高価なものもあり、またそれぞれが独自の規格を持っている場合も多い。
クラウドによる提供は、中小企業にとってメリットで、通常小さな業者ではとても構築できない程の
高度なシステムを比較的安価で構築できる反面、「クラウド」側にシステム障害などの
問題があった時の責任の所在があいまいになるといったデメリットもある。
しかしそれ以上に住宅クラウドは、住宅業界特有の事情との相性が良いのではないかと
期待されている。もともと住宅は、ひとつの物件に対して、何社かの事業者が連携して施工にあたるのが
特徴。そこで、住宅クラウドをオープンで中立な運営母体が提供することで、
それを利用する事業者間の情報の連携を図ることが期待されている。
業者間のデータ連携がスムーズになれば、施主にとってもメリットが生まれることだろう。
参 :
一般財団法人住宅都市工学研究所(HP)
住宅性能保証制度(じゅうたくせいのうほしょうせいど) : 登録業者が「
住宅品質確保促進法」によって
義務づけられた10年間の瑕疵保証を確実に行えるよう工事中の現場審査や、
保険等でサポートするしくみで、消費者が安心して住宅取得するための制度。
住宅性能表示制度(じゅうたくせいのうひょうじせいど)
平成12年10月よりスタートした「
住宅品質確保促進法」に基づき、新築住宅の基本的な性能を、
工法、構造、施工者等にかかわらず、共通に客観的な基準により明らかにし、
設計、及び建設段階で、国土交通大臣によって
指定を受けた第三者機関(指定住宅性能評価機関)により、審査され、
一定の性能に基づき、的確に施工がなされるなど、消費者が安心して住宅取得するための制度。
また、平成14年8月より中古住宅を対象とした性能表示制度についても、
基準類が公布・施行され、「住宅性能表示制度」はすべての住宅を対象とした制度になった。
この制度を利用することにより、住宅の性能を誰にもわかりやすくし、
相互比較もしやすくすることで、表示される住宅の性能の信頼性が確保される。
住宅性能表示制度のメリット
@住宅の性能を設計、施工の段階で第三者の評価機関がチェックするので安心
A契約で性能が約束されるBトラブルのときでも裁判外紛争処理ができる
C中古住宅売買の時に有効Dホルムアルデヒド等の濃度測定(有料)も行う
住宅性能表示制度における9つの住宅性能表示項目
@地震や暴風に対する強さなどの
構造の安定A燃えにくさ、逃げやすさなど
火災時の安全
B丈夫で長持ちする性能を持つ
劣化の軽減C水道管、配水管、ガス管等の
維持管理への配慮
D省エネ性能などの
温熱環境Eホルムアルデヒドなどの「
シックハウス」対策による
空気環境
F明るさ、開放感などの
光・視環境G静かさの性能などの
音環境H
高齢者等への配慮対策、
に関すること。
利用の手続き
住宅の設計が済んだら、建築士等を通じて「住宅の設計評価申請」を第三者の評価機関に提出する。
評価機関は審査を行い、「設計住宅性能評価書」を交付する。
次に、施行業者と契約を結び、工事に着手する前に、「建設評価申請」を行う。
工事になると、評価機関は基礎、上棟、内装、完了の4回の現場検査を行い、
「建設住宅性能評価書」を交付する。これを受け取れば、
自分の望んだ住宅の性能が確保された住まいが出来ているはずとのことです。
住宅品質確保促進法(じゅうたくひんしつかくほそくしんほう) : 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」
のことで、略して「品確法」とも言われ、「21世紀に向けて良質な住宅を安心して取得できること」を
目的として、平成12年4月1日から施行された法律のこと。具体的には
@住宅の品質確保の促進(
住宅性能表示制度)
A住宅注文者・購入者などの利益の保護。(
住宅性能保証制度:
瑕疵担保責任の特例)
B住宅に関わる紛争の迅速かつ適性な解決。(指定住宅紛争処理機関)
の3つの内容からなっている。
住宅版エコポイント制度(じゅうたくばんえこぽいんとせいど)
家庭の省エネを進めるためには家の断熱性能を上げることが不可欠、
ということで、国土交通省が2009年度第2次補正予算案の中に盛り込んだもので、
省エネ対応型住宅の新築や改築を行った場合に商品やサービスと交換できるポイントを供与する制度。
住宅業界の活性化という側面も含み、2010年からスタートした。
「住宅版エコポイント」の仕組みは、「家電版エコポイント」と同じで、一定の基準を満たした
省エネ住宅にするとポイントがもらえ、1ポイント1円相当の商品と交換ができる制度である。
新築・リフォーム(改修)、戸建・マンションどれでも対象で、新築は一律30万ポイントが付与、
リフォームは30万ポイントが上限で、新築・リフォームとも2010年12月31日までに着手した工事が
対象となる。ポイントは商品との交換以外に、一緒に行ったほかの工事費用に充てることもできる。
エコポイントの対象になる住宅 : 木造住宅の場合と、鉄骨造やコンクリート造など
非木造住宅とで基準が異なる。木造住宅の場合は「次世代省エネ基準」を満たした住宅、
非木造住宅の場合は「トップランナー基準」を満たした住宅である。
簡単に言うと、地域ごとに断熱性能などを数値で表したのが「次世代省エネ基準」、
断熱性能と効率のよい給湯器なども含めて評価するのが「トップランナー基準」である。
エコポイントの対象となるのは、外壁や窓の断熱性の高さに加えて、
消費電力が少ない給湯や冷暖房を使っていることが条件で、第三者機関の認定を受ける必要がある。
改築の場合は、二重窓の設置や、床や外壁に断熱材を使った工事が対象で、
工事の証明書や現場写真などの提出が求められる。条件を満たすと、
エコ改築以外のバリアフリー対応の改築にもポイントが給付される。
ポイントは新築が30万ポイントで、リフォームの場合、断熱窓ではベランダに面するような
大型の窓なら10枚で15万ポイント、リビングなどの中型窓は大型の60%程度である。
リフォームのポイント合計は30万ポイントが上限。マンションなどの棟全体で大規模改修に
取り組む場合は、マンションの管理組合がエコポイントの申請者となることができる。
大手住宅メーカーは、次世代省エネ基準を標準仕様にしているが、
新築住宅全体で見ると、基準をクリアしている割合はまだまだ少ないのが現状という。
新築の場合は一律30万ポイントの付与、つまり30万円の割引だが、
エコポイントの申請に必要な書類の中には有料の書類があるので、その分は差し引かれることになる。
ポイントの対象住宅であるかを確認するための書類の一つ「エコポイント対象住宅証明書」は、
登録された機関が有料で発行し、料金は機関によって異なるが3〜5万円である。
なお、ポイントの申請には、ほかにも工事が完了した証明書などが必要である。
住宅設計をするわけでもないのに、証明書代の3〜5万円はあまりにも高過ぎると思う。
30万円もらっても6分の1持って行かれるのは痛い。国の建築業界への優遇措置では?
住宅用火災警報器 =
火災警報器(火災へ別掲)
住宅用太陽光発電の導入推進策 →
太陽光発電システム
住宅ローン(mortgage)じゅうたくローン : 住宅・宅地の取得や新築・改築のため、
住宅を抵当として銀行や住宅金融会社などが行う資金貸付のこと。
別荘やセカンドハウス向けは別の種類になる。大きく分けて民間融資と公的融資の2種類がある。
民間融資は民間の金融機関による融資で、都市銀行、地方銀行、信託銀行、
信用金庫、労働金庫、信用組合、生命保険会社などがある。
公的融資は、住宅金融公庫、年金住宅融資、財形住宅融資、自治体融資などがある。
その他に、民間企業の従業員向けの社内融資制度、公務員の共済組合による融資もある。
住宅ローンの金利
一般に長期金利との連動性が強い。
長期金利の指標「新発10年物国債」の流通利回りは、バブル期の1990年に年8%台に達したが、
金融危機があった1997年以降はおよそ0.5〜2%で推移している。
2008年の米金融不安で、リスクの高い株式から安全な債券に資金を移す動きが強まり、
金利は低下(債券価格は上昇)傾向になっている。住宅金融支援機構が民間金融機関を通じて
供給する「フラット35」(返済21年以上)の2008年9月の最低金利は2.760%。
住宅ローンの金利のタイプ
|
全期間固定金利型
(超長期固定金利型) |
変動金利型 |
固定金利特約型
(特約期間の金利優遇) |
概要 |
金利がずっと変わらない。 |
返し終わるまで半年ごとに
金利が上下する。
通常、固定金利特約型への
切り替えは可能だが、
超長期固定金利型への
切替はできない。 |
2〜10年くらいに設定された
特約期間を選ぶ。
固定金利特約期間中は
金利の変動はない。
固定金利特約期間終了後は、
変動金利型となる。 |
メリット |
当初借入時に
最終日までの
返済額を確定できる。 |
返済中に金利水準が
下がると、それにあわせて
返済額も減少する。 |
一定期間の金利が確定する。 |
デメリット |
変動金利型に比べて、
一般的に金利が高くなる。 |
当初借入時に将来の返済額が
確定しない。返済中に
金利水準が上がると、それに
あわせて返済額も増加する。 |
当初借入時に固定金利特約
期間終了後の返済額が
確定できない。 |
効果
のある
返済方法 |
最後まで安定した
返済プランを立てたい場合 |
金利の動向をタイムリーに
活かしたい場合 |
一定期間、安定した返済プラン
を立てながら、将来の
金利動向を見きわめたい場合 |
この他に、双方のメリットを部分的に確保することで、双方のデメリットを軽減できるという
全期間固定金利型と変動金利型(または固定金利特約型の短期固定)をミックスすることで
リスク分散を図る選択肢もある。この借り方は、借りた後に変動金利型の金利がさほど
上がっていなければ全期間固定金利型を、逆に上がっていた場合は変動金利型を「繰り上げ返済」する
というような、借りた後の状況に応じて柔軟に対応する「かしこい返済」ができるメリットもある。
ただし、1つの契約で異なる金利をミックスできるものは、
すべての銀行に用意されているものではないので、よく調べてください。
日本銀行が短期市場金利をほぼゼロに抑える「
ゼロ金利政策」を2006年7月にやめたので、
企業向け融資の金利が上がったため、10月から変動金利型ローンの金利も6年ぶりに上がった。
大手銀行の場合、0.25%幅高い年2.625%になった。
例えば、元本1千万円に対し、年間の利子負担は2万5千円増える計算になる。
大手銀行の例だと、35年固定型の金利は3%台前半で、変動型金利より0.5%幅ほど高い。
今の金利が返し終わるまでずっと続くなら、変動型の方がお得となる。
参 :
リバースモーゲージ制度、
モーゲージプランナー
住宅ローン控除(じゅうたくろーんこうじょ) : マイホームを購入する時や増改築に伴い住宅ローンを
利用した場合に、
所得税から一定額を税額控除(還付)するという仕組みで、
正式な名称は「住宅借入金等特別控除」であるが、
一般に「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」といわれている。
1999年から2008年までに、床面積50平方メートル以上など
一定の要件を満たす住宅を取得した人が対象で、新規建築のほか増改築も含む。
控除額は、居住した年によって変わり、控除の上限額(2004年以降の入居は10年間で
160万〜500万円)や、控除率の適用年数が異なる。現在は、所得税から年末のローン残高の
1%を6〜10年控除され、一定期間が過ぎると控除率は下がる(一部は10年間1%)。
2007年と2008年の入居者は、低い率で15年間控除される選択もできるようになる予定。
住民税からの控除は、2006年までに入居した人向けの特例で、
2007年と2008年に入居する人は所得税からの控除のみで、住民税が減額されることはない。
そこで、2007年春の国会で審議中の税制改正法案では、控除率を下げて期間を15年に延ばし、
「薄く長く」控除ができる制度を導入しようとしている。
2008年に入居した場合、年末のローン残高2千万円以下の部分を対象に、1〜6年目は1%、
7〜10年目は0.5%控除される。「床面積50平方メートル以上」などが条件。
控除期間15年の特例もある。ともに最大控除額は総額160万円。